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降低房价 亟需理顺体制
北京住房价格偏高 北京住房价格偏高，成为北京住房市场最显著的特点，也成为近几年社会各界最为关注 的热点问题。北京住房价格偏高，主要表现在以下几个方面。 1、北京住房价格高于国内同类城市住房价格的水平 根据国家统计局商品房住宅销售额和销售面积数据测算，2002年1-9月份全国商品房平均价格为2227.1元／平方米，北京平均价格达到4517.2元／平方米，是全国平均住房价格的2倍。但是，北京的GDP总量以及人均GDP都低于上海、广东、浙江等东南沿海省市，形成强烈的反差。 2、北京住房价格上涨幅度过快，高于全国城市的平均水平和本市零售物价的上涨幅度 从1992-2001年10年间，全国城市住房平均售价上涨了7.06倍，北京则上涨了15.72 倍。而且北京住房价格上涨的幅度，也远高于同期商品零售物价指数。 3、北京房价收入比大大高出合理的界限 住房价格与家庭年收入的比例，是判断住房价格高低的重要指标。世界银行认为，一套 住房价格只有在相当于家庭年收入3-6倍的范围内才是合理的；联合国人居中心甚至认为， 房价收入比应当在2-3倍之间，如果到了5倍，就会使大多数人买不起房子。根据《新财富》 杂志在2002年10月对我国35个城市住房价格收入比调查资料，北京住房价格收入比达到了12.4倍，居全国前列，显然高于合理的比率。 价格偏高带来的不良后果 住房价格偏高，住房价格构成不合理，不仅制约着居民住房消费，而且影响着和制约着 房地产业及城市经济的发展。 1、房价高，利润大，刺激了房地产业发展和投资规模扩张 住房价格高，企业利润就大。在巨大利润的吸引下，全国各地房地产开发商以及非房地 产业资金纷纷涌向北京，圈地开发，使北京的开发投资规模迅速增大。统计数字显示，2002 年前三季度，北京市房地产开发投资继续保持着较高的增长速度，比上年同期增长29.5％。 房地产投资增长速度远高于同期国民经济的增长速度，也高于同期商品房销售面积增长速度。 2、房价偏高和比价不合理，导致供求关系失衡，严重抑制着住房需求和住房消费 北京开发商对于加入WTO和申奥前景过于乐观，预期着会有更大的投资空间和商业机会。为了追求利润最大化，他们在高档住宅上的盲目攀比，导致北京住宅供应结构和需求结构严重错位。价位在6000元／平方米的中高档价位项目占60％至70％，很多项目定位的客户群是CEO，大户型、高档房占的比重较大。但是，从需求结构方面来看，收入较高的客户群体，由于数量少，住房需求已经基本满足。在北京，随着住房货币化改革的进行及城市危旧房改造，普通工薪阶层和拆迁户成为购房的主体。住房供需结构脱节，导致了住房空置率上升和低价房抢购的局面。住房价格偏高，住房供给结构与需求结构错位，不仅直接影响了家庭收入较低、人数众多的普通居民的住房消费和居住条件的改善，而且影响了扩大内需方针的贯彻执行。 3、投资规模过大，投资结构失衡，加大了房地产风险，容易引发"经济泡沫" 住房价格偏高，房地产利润较大，导致了房地产开发规模扩大，住房空置率上升，促使 房地产经济泡沫的形成。据央行公布的统计数据，房地产企业开发建设资金基本来自金融机 构。随着金融业门槛的提高，特别是中国人民银行总行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的 限制性文件的出台，房地产开发商资金压力日益加大。一旦某个环节出现问题，就可能形成 房地产市场风险，从而引发"泡沫经济"。 降低住房价格应从体制入手 住房建设及价格涉及到城市经济许多部门。住房价格绝不只是单纯住房建设本身的问题，是城市经济运行中一个综合性的问题。北京住房价格偏高，主要的或深层次的原因在于体制，是由于城市经济体制，特别是城市基础设施、市政设施改革不同步、不到位、不配套决定的。所以，只有通过深化城市经济体制改革，理顺住房价格构成中各种经济关系，才有可能把过高的住房价格降下来。 1、垄断土地一级市场，规范土地市场运行，同时要进一步深化土地使用制度改革 北京住房价格高的一个重要原因，是住房价格构成中土地价格偏高，大约占住房价格中 的30-40％。土地价格偏高，除了拆迁费用较高以外，主要是以下三个原因造成的。 第一，城市政府还没有把土地一级市场垄断起来，特别是存量土地从多种渠道进入了土 地市场，形成了大量的或明或暗"炒地皮"的行为。有的开发商拿到土地时楼面地价每平方 米已经达到2000-3000元。因此，只有把原来存量土地的划拔使用权，变更为出让使用权， 由政府垄断土地一级市场，消除了"炒地皮"的土地来源，才有可能把房价中的土地费用降 下来。 第二，建立土地出让有形市场，加强土地出让市场规范化、透明化，才可以为房地产开 发企业提供一个公平竞争环境，才能把取得土地、建设项目立项、审批、工程施工监理、销 售等房地产开发的全过程纳入规范的市场化运行的轨道。 第三，进一步深化土地使用制度改革，应当把住宅用地一次缴纳70年的出让金，改为年租金制度，这样就可以大大降低住房价格构成中的土地出让金的比重。 2、深化城市经济体制改革，理顺城市经济资金运行渠道，通过剔除住房价格中的不合理因素，降低住房价格 近几年来，国家和城市政府，虽然在取消住房价格构成中不合理配套建设费用方面，做 了很多工作，但是目前在住房价格构成中，仍然存在着一些不合理的因素。 第一，必须进一步深化城市基础设施管理体制改革，把它们纳入市场经济运行的轨道， 理顺城市基础设施资金运行渠道，把包括在住房价格中的道路、桥梁、水、电、气等基础设 施费用，从住房价格构成中剥离出来。 第二，加快建立城市公共财政制度，理顺城市社会设施资金运行渠道。把住宅小区中的 公共配套设施用房的费用，从住房价格中剔除出去。属于商业服务、金融、邮电等经营性用 房，应当由经营者负担；属于教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、市政公用 等非经营性用房，应当由政府主管部门负担。 3、加强房地产经济调控和管理，引进竞争机制，打破垄断，降低开发企业利润 房地产市场是垄断与竞争相结合的市场。由于市场失灵，土地经营垄断，以及国家承担 着解决居民住房问题的义务，必须加强对住房市场的调控。 第一，进一步开放北京房地产市场，引进外省市企业，鼓励竞争，打破地方和行业垄断。 长期以来，由于存在着外地资本和开发企业进入北京房地产市场的种种障碍，形成了北 京房地产企业垄断北京房地产市场的局面。近年来，虽然有不少外地开发企业进京，引进了 竞争机制，使北京的住宅品质有所提高，住房价格有所降低，但外地进京开发企业数量、资 本规模和市场竞争力仍十分有限，北京市政府应当继续鼓励国内外知名房地产开发企业来京 拓展业务，加大企业之间竞争力度，打破垄断和价格合谋，通过降低开发企业利润，降低住 房价格。 第二，进一步培育和发展建设项目的招投标制度，规范招投标市场。通过发展开发建设 项目招投标市场，使房地产开发企业在取得建设项目方面，站在同一起跑线上，在公开、公 平、公正的条件下，开展竞争。通过降低开发成本，降低住房价格。 第三，改革房地产业管理方法，取消计划经济体制下的一些不合理的建筑工程造价定额 标准，充分发挥市场机制在成本构成和成本管理方面的作用。在市场经济条件下，有一个能 够反映行业内施工建设真实水平的、科学的、合理的施工定额，还是必要的。有利于促进建 筑施工企业降低建安成本，提高企业经营管理水平。 文章来源：【摘自建筑时报】
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