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我国现行房地产法律存在的问题 针对目前我国现行房地产法律的现状，杨明说，目前我国房地产法的调整对象是两类房 地产关系。一是房地产财产型关系，如房地产所有权、他物权等产权关系，转让、租赁、抵 押等交易关系，以及房地产投资开发关系：征用、拆迁利益关系，中介服务关系和物业管理 服务关系。二是房地产管理型关系，如房地产行政管理关系，行业管理关系、企业管理关系 和有关物业管理费利益关系等。涉及调整上述房地产关系的包括宪法法律、行政法规、部门 规章、地方性法规、地方政府规章、司法解释共同构成了广义的房地产法。由此可以看出， 我国现行房地产法律存在线条粗、缺乏过细的规定之缺陷，以至于造成有法而无可依的现象。 综合起来讲，问题大致存在以下几个方面： 一，有关房地产的法律很少。属于法律范畴的房地产法只有１９８７年１月１日起施行 并历经两次修改的《土地管理法》和１９９５年１月１日起施行的《城市房地产管理法》。面对目前纷繁复杂的房地产法律关系，这两部基本法律的调整范围过于狭窄，调整力度明显不足。 二，房地产法立法位阶较低。当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规， 如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，如《商品房销售管理办法》、享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规和地方政府制定的政府规章予以调整。甚至还有许多房地产法律关系是通过地方政府房地产主管部门下发的文件来规范的。而根据我国《合同法》第５２条的规定，违反法律、行政法规的合同无效。违反上述规章的合同并不一定无效。由于立法位阶低，导致交易的一方仅承担行政法上的责任却无需承担合同无效的民事后果。 三，房地产立法中空白点较多。目前在房地产产权确认、权属登记、交易安全、物业管理等方面亟需法律调整的问题，比如绿地、车位的产权归属、商品房买卖中无效合同的认定、 房屋买卖风险转移的标准、业主委员会的诉讼主体地位等，尚未能通过立法加以解决。由此 导致许多问题处理起来于法无据，使得交易成本上升，不利于成熟规范的房地产市场的形成。 完善立法，减少纠纷 杨明律师说，房地产特别是住宅商品方面出现的一些法律纠纷，一般属民事纠纷居多， 因此一些行政部门制定的相关法律条文无法成为法院审理案件的依据。目前，在上海等一些 城市所施行的商品房假一赔一是从消费者权益保护法的角度来考虑，但由于其适用条件受到 严格的限制，因此在学术和司法实践当中存在很大的争议。杨律师说，举个例子说，现在许 多人买房实际是一种投资行为，已经脱离了消费行为的范畴，如果单从消法的角度来解释难 免差强人意。因此，房地产立法需从《消法》及《城市房地产管理法》方面加以衔接并逐步 完善，另外，根据目前房地产法律存在的上述特点，杨明律师建议应该从以下几方面尽快完 善房地产立法： 一，提高立法位阶。对于一些基础性的房地产法律关系要通过全国人大常委会制定的基 本法律予以规定。建议采取修订《城市房地产管理法》、《土地管理法》和制定《物权法》等 形式系统规定如下内容：?１?、房地产产权及权属登记法律制度??２?、房地产开发建 设法律制度??３?、房地产交易法律制度??４?、房地产中介服务法律制度??５?、 物业管理法律制度??６?、其他房地产法律制度等。从而在法律层面上构成我国房地产法 的基本法律体系。 二，把有关民事责任的部分纳入到基本法律中加以规定。当前房地产法律中关于行政责 任的规定相对完善，而关于民事责任的规定相对薄弱。而且许多民事责任是通过部门和政府 规章的形式予以规定。由于对于这些规章人民法院在审判时仅作为参考，因而造成众多个案 判决的结果差别甚大。比如在预售商品房买卖中，对于开发商交付的商品房实测面积与约定 面积误差比超过３％的，如果买卖双方对此情形如何处理没有约定，则有的法院参照建设部 发布的《商品房销售管理办法》的规定，判决购房人有权退房，而有的法院则以买卖双方没 有明确约定为由，对购房人的退房请求不予支持。这种状况不仅造成了执法的不统一，而且 大大影响了交易的安全。从法理上来说，规章作为行政机关的规范性法律文件，属于公法的 范畴，其依法设定行政相对人的行政责任于法有据。但若同时再通过规章来规定纯属私法意 义上的民事纠纷的解决方式，则有行政权干预司法权之嫌，于法理不符。因此，建议对于房 地产法律关系中亟需解决的民事责任的承担问题，通过民事法律的立法活动加以明确规定。 三，系统规定产权登记的原则。当前许多房地产纠纷是由于权属登记的原则不明、产权 不清所造成的。比如小区内会所的归属、绿地、地上车位的产权等常成为争议的焦点。这些 问题必须通过对《城市房地产管理法》的修订或物权立法把产权的问题切实加以解决。建议 首先按照"土地吸附房屋"的原则，把土地、房屋的权属登记机关合二为一，防止登记机关 因各自为政造成产权不统一而产生纠纷。其次，要根据一个小区内，宗地上建筑面积与土地 使用面积的比率即容积率来严格界定一定建筑面积所拥有的相应土地使用权面积。不拥有建 筑面积当然也就不会享有任何土地使用面积。这样，上述所谓的一些争议的焦点问题也就迎 刃而解。再次，建议引入建筑物区分所有权的概念，对业主享有的建筑物的专有部分所有权 （专有权）、共有部分所有权（持分权）和成员权予以明确规定，以有效防止和解决因相邻关系而产生的纠纷。 四，通过立法解决一些实践中的热点、难点问题。对于实践中层出不穷、争议较大、司 法操作又很困难的一些问题要及时通过立法或制定司法解释的办法予以解决。建议将商品房 明确纳入我国《消费者权益保护法》的适用范围。当然在适用该法第４９条关于欺诈的惩罚 性赔偿时，要与一般的商品做出区别，明确适用的条件。比如可规定对于开发商因五证不全、 一房多卖等构成根本性欺诈时适用全额惩罚性赔偿，对于装修不符合约定等部分欺诈时适用 部分惩罚性赔偿，以体现公平原则，平等保护双方的利益。此外，建议通过立法规定业主委 员会是物业管理的基本主体，明确业主委员会的诉讼主体地位，解决其起诉的主体资格问题， 从而更好得发挥业主委员会在物业管理中的积极作用。 充分利用合同减少纠纷的产生 对于大多数消费者来说，如何充分利用现有的法律条件合理保护自己的合法权益也是减 少房地产法律纠纷的一条有效途径。杨明说，购房者在签订购房合同的时候，虽然法律意识 提高了，但由于缺乏必要的法律知识，并没有充分利用购房合同来保护自己的利益，或由于 与开发商在合同内容的理解方面存在分歧，而造成一些不必要的法律纠纷。在香港，购房者 买房请律师已经非常普遍。请律师参与签订购房合同无疑将大大减少纠纷的产生，从而减少 因纠纷所带来的经济和精神方面的损失。
文章来源：【摘自中国房地产报】
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