新加坡住房发展局（Housing & Development Board,HDB)成立于1960年，是专为缓解新加坡房屋严重短缺问题和推行公共住房项目而设立的。自那时以来，HDB不仅彻底改变了新加坡的住房状况，同时也赢得了国际声誉：因其在振兴城镇社区和创立新模范城镇过程中大胆创新，1991年HDB获得了联合国颁发的世界人居奖。我们将分两期介绍新加坡中低收入者住房融资经验。
目前，作为新加坡公共住房事业的主管单位，新加坡住房发展局（HDB）的住房供给覆盖面已达到85％。其中，居民中96％有自己的购建房，另外的4％租住公房。这样，新加坡就成了世界上住房拥有率最高的国家之一，而新加坡人也跻身于住房条件最好的人群之列。
新加坡政府意识到：仅仅拥有“良好的住房，便利的现代化设施以及完善的照明系统”，并不意味着就拥有了世界一流的家园。只有构造具有凝聚力和亲和力的生活空间，才能将一个个住宅小区由砖块灰泥转变为具有蓬勃生机繁荣昌盛的社区。大规模的公共住房项目促进了经济增长，奠定了新加坡这个有着多元文化的多民族国家的民族团结和稳定的基础；同时也有助于开创繁荣、团结和具有活力的社区。
HDB是新加坡公共住房的惟一提供商，因而其职责并不仅限于为国民开发和提供住房本身；它还提供法律、贷款、房地产管理等一系列配套服务，为新加坡人购房和租房带来了极大的便利。此外，HDB还积极参与社区开发，同时也为实现国家的社会发展目标制定相关的政策。在各国公共住房提供商所面临的诸多问题中，最关键的就是资金不足的问题。HDB之所以能够取得成功，主要是因为其完善的住房融资体系和政府对于该体系的大力支持。
政府高度重视解决住房难题
新加坡于1959年获得自治地位后，也遇到了新生国家所面临的诸多问题：人口剧增、失业加剧、住房严重短缺。新加坡的第一届公共住房主管部门，即由英国殖民政府设立的新加坡改进信托基金，所建造的公共住房根本无法满足战后急剧增长的人口对于住房的需求。
20世纪60年代初期，多数新加坡人的基本住房都无法得到满足。据估计，当时有25万人居住于极其恶劣的居住环境中，另有33万多人口居住于棚户区。而人口却在以每年4.3％的比率增长。解决这些新增人口的住房问题，加上替代危房所需，新加坡每年所需的房屋数目至少是15000套。
针对住房危机，新当选的政府于1960年2月设立了新加坡住房发展局(HDB)，领导开展建造洁净适用住房的工作。HDB的公共住房项目最初核心是：在尽可能短的时间内为低收入群体提供低成本住房，因为当时的私有住房开发根本照顾不到他们的住房需求，而公房也不足以满足他们的住房需求。
新加坡是一个小国，自然资源比较匮乏。因而，公共住房建设用地与其他用地之间存在严重矛盾，但新加坡政府在解决严重的住房短缺问题上的态度相当坚决。政府将公共住房摆在其工作的首位，通过贷款和补贴给予HDB充足的资金，给予其执行各项工作的强有力的法律支持，比如：赋予HDB政府机构的职能，使其能够以低于市场价格的价钱从私人土地所有者手中强制征用其发展所需的用地。
满足中低收入者需求 不断改善居住环境
新加坡公共住房的发展目标随着时间的推移不断发生变化。虽然其最初的目标只是为穷人提供其经济承受能力范围之内的基本住房，现在其发展目标已经演变为：为中低收入群体、买不起房但渴望拥有住房的人，提供高质量的住房和良好的居住环境。
1.提供出租公寓，缓解住房问题
新加坡公共住房项目起初的目标不高，仅仅是为那些居住条件过于拥挤的城区贫困人口和中央商业区边缘的棚户区居民提供基本的租住房。因此，20世纪60年代早期HDB修建的公寓主要是单居、两居或三居室的户型，再将它们分别以20、40和60新元的固定月租金租给月收入不足800新元的低收入家庭。为了确保住户的承受能力，政府还对住房租金进行高额补助。为使HDB公寓房适于单个家庭居住，公寓设计为单门独户型，居住空间充足。
2.鼓励居民购房
1964年，HDB成立后的第四年，住房短缺问题已经得到缓解。新加坡政府推出了居民购房计划以使新加坡居民能够购买自己的住房。HDB住房不是永久地出让所有权，而是出让99年的租用所有权。该计划的起步阶段进展较为缓慢。它是在1968年政府决定允许购房者动用中央公积金（CentralProvidentFund,CPF）支付房款后启动的。更多的新加坡人选择购买HDB公寓房，而不是租住，因为他们现在可以利用CPF储蓄金和每月缴纳的住房公积金支付房款，或者是一次性地交清房款，或是按月付款。多数家庭在每月可支配收入不减少的情况下，是完全有能力买房的。另外，通过对不同户型的交叉补助，适于低收入家庭的小面积公寓，相对于大面积公寓而言，就能获得更高的补助。
为了确保住户的承受能力，公共住房的开发成本受到了严格的控制：优化使用土地，节约设计成本，提高施工效率，这些策略到目前还发挥着重要的作用。通过改进施工工艺，成本进一步降低。过去是劳动密集型的施工过程，现在有了更高的技术含量，1980年开始采用了预制工艺，不仅大大地提高了现场施工的效率，而且更好地确保了工程质量，因为预塑建材的生产遵循了严格的检测过程。
除了上述政策之外，HDB还以优惠利率向购房者提供住房贷款。购房者在第一次购买住房时，可以从HDB或市场上获得低息按揭贷款。之后也可以利用这种贷款改善居住条件，换面积更大的住房。
因为公共住房项目主要依靠政府津贴，主要针对没有买房能力的居民的住房需求，所以需要制定相应的公共住房政策，确保这些住房能以公平的方式分配到目标人群手中。新加坡采取按需分配的分房政策，家庭优先，首次购房者优先。公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人须为新加坡籍，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有合适的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。在20世纪60年代和70年代，这些申请条件都得以严格遵照执行，但现在随着住房危机的化解，随着更多人的住房需求得到满足，这些条件已经变得相当宽松了。
通过设定收入上限以确保公共住房能够满足那些买不起房而又需要公用房安家的住户。20世纪60年代，只有收入低于1000新元的家庭才可购买HDB住房。这些年以来，随着新加坡经济的发展，家庭平均收入也增加了。人们的住房需求也发生了变化。家庭对住房面积提出了更高的要求。公共住房项目的范围扩大到：修建大面积户型满足中等收入群体的需要。购买HDB住房的收入上限作了调整和提高，以扩大受惠人群覆盖面，使十分之九的新加坡人都能够享受公共住房福利。1994年收入上限提高到了每月8000新元。
3.建设具有活力的社区
HDB的住房政策非常重视各个社会阶层的融合。新加坡是一个多民族的社会，在这样一个土地稀少的国家，密集的高层建筑是必然的现象，因而创立一个和谐相处的有利环境，成为一种迫切需要。综合规划通过提供充足的社区设施和娱乐设施促进社会的融合，而住房计划也不提倡将HDB居住区建成封闭式的社区。这两个计划协同运作已经确立了不少的极具活力的城镇和社区，居民对其居住地产生了强烈的归属感。在住房发展局的居住区内混合不同户型，既设出租房又设商品房，这样每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。同时，政府采取现金补助和优先分房的激励机制，鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应。
4.满足不断提高的住房需求
过去的几十年时间中，新加坡的经济持续发展，社会繁荣。新加坡人对于住房的需求和偏好也随着环境和经济气候的改变而变化。新的户型、更加多样化的设计成为了应对人口老化、单身人口剧增和生活方式转变等社会变迁的必由途径。因此，公共住房规划和政策不能一成不变。公用住房建设项目必须加以规范，以适应需求的变化和长期稳定发展的需要。
年轻夫妇对于优质生活有更高的追求，他们渴望拥有私家住房。但是，由于经济能力有限，他们多是依靠公共住房起步，1991年住房发展局启动了“设计和建筑”计划，1995年又启动了“共管住房计划”，为房屋设计提供了更多的选择。1997年启动的“独立户型公寓计划”为老年居民提供了一种新的选择。这一计划为身体健康又想要独自生活的老年居民提供了专门针对老年人的需求设计的独立户型。
除了面向家庭的住房需求之外，住房发展局还实施了另外两个计划，即“新加坡单身公民计划（theSinglesSinga鄄poreCitizenScheme,SSC）”和“单身合住计划”来满足新加坡大龄单身公民的住房需求。这两个计划使年龄在35岁及以上的符合条件者可从二级市场上购买转售房屋获得住房的所有权。尽管SSC计划使得单身公民能够单独居住，但为确保土地的合理使用，单身居民可以购买的HDB转售房仅限于三居室以内。
HDB也注重加强现有公共住房小区间的联系，以确保国家的融合度和凝聚力，不会受到负面影响。为实现这一目标，HDB还实施了两个重要的旧房改造项目，即主改项目（the Main Upgrading Program,MUP）和集团重建项目（the Selective En Bloc Redevelopment Scheme SERS）以使老区换新颜。MUP是1990年推出的，目的是在无需搬迁的前提下将旧的居民小区转变为与新兴城镇相当的高质量居住区，保证现有小区的完善性。1995年宣布实施SERS时，筛选并拆除具有开发潜力的旧的HDB居民小区，再修建高密度的新居民小区以更合理地使用土地。这些年以来，政府除了维持了社区的强大凝聚力外，还积吸引年轻家庭居住到拆迁改造区，为老城注入新的活力。
