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解读央行房贷新政
房贷新政背景 近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。 房地产业是国民经济的支柱产业。保持房地产业持续稳定发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。人民银行发布《通知》的基本精神就是促进房地产信贷健康发展。《通知》保持了房地产信贷政策的稳定性和连续性，重申了商业银行开展房地产信贷业务应遵守的有关规定，并对房地产信贷政策进行了补充。 开发企业贷款 ２００１年，人民银行在《关于规范住房金融业务的通知》中规定，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证（以下简称"四证"）。由于对流动资金贷款没有这方面的规定，为规避"四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，通过发放流动资金贷款满足房地产开发企业的资金需要，增加了商业银行信贷风险。 《通知》规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用于当地的房地产项目，严禁跨地区使用。 个人住房贷款 随着住房制度改革的深化，帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务相当艰巨。信贷政策需要引导商业银行扩大个人住房贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。 为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生矛盾，减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。 为防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，《通知》规定，购买第一套自住住房，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于２０％的规定；购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。 土地储备贷款 ２００１年以来，各地陆续成立了土地储备机构，商业银行对土地储备机构收购、储备土地所需资金给予了必要的信贷支持。但是，部分地区在运作中出现了土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。为此，《通知》规定，商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过两年。 施工企业流动资金贷款 建筑施工企业是劳动密集型企业，在目前劳动力市场供大于求的形势下，建筑施工企业垫资房地产开发项目的现象十分普遍，垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。 这种情况加重了施工企业负担，也是施工企业拖欠民工工资的重要原因。施工企业流动资金贷款直接用于房地产开发项目，改变了资金用途，加大了商业银行信贷管理的难度。为此，《通知》规定，建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所需设备；商业银行不再对违反规定的建筑施工企业提供相应的信贷支持。 央行为何抬高房贷"门槛" 人民银行日前发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，抬高房贷"门槛"，抑制房地产投资的过热现象，防范金融风险。 根据人民银行的统计，１９９８年至２００２年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长２５．３％；１９９７年至２００２年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，二者的增速都远远超过同期ＧＤＰ的增速。 央行有关负责人指出，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自去年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。 房地产投资过热不仅因为它是国民经济支柱产业，也因为它是利润丰厚的产业。有例可证：在２００２年中国富豪榜上，５０％的富豪从事的是房地产业。 过热的投资使房地产业成为了一大高危产业，地产泡沫破灭使银行身陷泥淖，将导致金融业的巨大风险。无论是正在受审的"中国二号富翁"杨斌，还是正被调查的"上海首富"周正毅，其自我毁灭的同时都把银行拉下了水，形成了巨额亏空。 经过多年的发展，银行的房贷风险也在积聚。截至今年４月，房地产贷款余额已超过１．８万亿元人民币，占商业银行各项贷款余额的１７．６％，其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额的８．９％。 中央领导同志从去年下半年开始，多次对房地产过热现象提出警告。中国央行去年年底针对房地产贷款在全国范围内进行了专项大检查，并多次发通知加强房贷管理，各商业银行也纷纷出台措施加强控制。此次中国央行再次收紧房地产信贷，抬高房地产开发商的贷款"门槛"，所列措施也更为具体。 促进房地产业健康发展 人民银行出台了多项加强对房地产信贷业务管理的新政策，应当说，这些政策不但不会"打压"我国房地产业，相反，还将有力地促进房地产业的健康发展。 近年来，我国房地产投资和房地产金融快速发展，对于改善居民住房条件、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献，总的发展态势是好的。但是，从２００２年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。 通知的发布，有利于防范房地产信贷业务的风险。比如，通知规定，房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。这一规定适当提高了信贷门槛，有助于纠正一些商业银行光顾抢占市场份额、不顾防范信贷风险的欠理性行为。再如，目前一些个人贷款购买第二套甚至更多的住房，用于出租、炒卖等投资行为。由于这些投资行为存在着风险，其收入不稳定，一旦发生较大的波动，就会大大增加贷款的风险。因此通知明确规定，贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；贷款利率也不再按照相对优惠的个人住房贷款利率执行，而是按同期同档次的贷款利率执行。这么做，显然能防范个人超量贷款所带来的风险。 防范信贷风险本身就是促进发展。房地产信贷业务的规范有序，将带来房地产业的持续快速健康发展，避免不必要的大起大落。 通知的发布，还有利于引导房地产业调整、优化结构。通知要求贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。这有助于扩大普通商品住房和经济适用住房的供应，满足广大中低收入家庭的住房需求，让天下寒士俱欢颜。 加强对房地产信贷业务的管理，特别是对贷款购买第二套甚至更多住房的限制性规定会不会制约居民的住房消费，不利于扩大内需？客观地说，这些规定可能会对一些贷款购买多套住房用于消费的人造成一定的影响，但在目前的经济发展阶段，这样的人还是少数，多数购买多套住房的居民是为了投资。后者就应当接受与投资行为相匹配的贷款首付款比例和利率，不应再享受相对优惠的个人住房贷款首付款比例和利率。此外，从总体上看，加强对房地产信贷业务的管理，有助于改变房价上涨过快、中低价位住房过少等现状，使更多居民的住房消费需求得以源源释放，从而更好地扩大内需、拉动经济增长。
文章来源：【摘自中国楼市】
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