限外政策对外资购房的影响

                               来源：房地产时报
　　

    日前，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这项政策的出台，将对目前处于宏观调控下的中国房地产市场产生怎样的影响？持续攀高的房价，会否由于限外政策的出台得到有效的遏制？好亲中国住房与地产智库（HousingChinaResearchPanel）的部分资深人士，对此发表了看法。
　　背景：自本轮房地产景气周期以来，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量境外个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资长江三角洲、首都经济圈等热点区域。中国银监会的一份报告显示：境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16％，目前已超过30％；今年年初以来，外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5％。有关专家认为，外资投资房大量闲置，不仅推高了房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险。
　　对普通百姓是实质利好
　　□丛诚（上海市住房公积金管理中心副研究员好亲中国住房与地产研究智库首席研究员）
　　《通知》是与7月出台的外资准入政策一致的，对境外机构和个人外汇资金进入内地楼市投资或购房自住，做出了明确的规定，即除了机构可以商业存在原则，投资购买非自用房地产外，其他无论机构和个人在内地购买房地产均应符合一定条件。如机构应在境内设有分支机构一年以上，个人则应在境内学习或工作一年以上，方可以自用和自住为目的购买境内住房，而其购房相应的外汇资金流入和流出均需经过外汇审批，才能售汇和结汇进出。这一政策实质是，将境外机构和个人到内地的购房行为，通过外汇流转环节实行严格管制。
　　现在的限外政策并非完全阻止外资进入内地房地产市场，只是限制外资的投资性购房行为，对非投资的自用、自住性购房行为并未限制。从这个意义上说，楼市的限外政策对房价影响，将主要取决于今后自用、自住性外资购房占整个市场购房需求的比重。如果这一政策得到严格有效执行，可有效阻止不断升温的境外热钱流向大陆房地产市场，对上海、北京、深圳等一线城市而言，这在一定程度上可缓解购房需求过度膨胀，有利于这些城市房价增势趋缓乃至逐步走低，对普通老百姓而言，将是购房的实质性利好。
　　对境外基金影响不大
　　□范伟国（汉宇地产常务副总经理）
　　从市场反应看，《通知》的影响并不明显。一些境外基金操作购楼依旧，如高盛集团前不久花了7000万美元收购了虹桥花苑，许多海外资金以参股入股的形式进入房地产市场。个人的购房行为虽有观望，但仍有入市。从境外资金入市的形式看，分两大部分。一部分以基金形式出现，如摩根、高盛、麦格理、腾飞等。他们的大量资金投入的是收购办公楼，操作的模式都是中长线，以先进的经营理念来管理，以提高租金的手段来获取回报，靠改造增值，靠管理创利，况且这些项目均在宏观调控政策规范之外，另一部分，大多以个人形式入市购房，有部分高档楼盘境外资金入市的比例超过50％，这部分人购房大多用于居住，但并不能排斥其中不少人是用于投资。
　　虽然目前的政策规范了境外资金炒楼的现象，但总体影响不是很大。从投资的角度看，境外资金把握投资的时机准确到位，操作的手段十分老到。他们看中的是较高的投资回报率、人民币升值的预期、中国经济高速发展带来的房地产增值空间，这些才是境外资金入市的真正目的。
　　对高档楼盘影响较大
　　□邢元志（上海大学房地产研究中心副主任）
　　《通知》的出台，规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，一方面有利于加强和促进房地产市场的宏观调控，控制境外资金炒作内地商品房；另一方面，还有利于促进我国的国际收支平衡，降低人民币升值的压力。根据目前的房地产市场，境外资金在购买境内商品房时，主要倾向于购买特大城市的中高价位商品房，而且购买时还习惯在某一区域集中购买大量商品房，造成该区域商品房供不应求的假象，并使其价格进一步上扬。此项政策出台后，会减少一些中高价楼盘的需求，使这部分商品房价格下降并趋于理性；另一方面，伴随着国家对房地产行业宏观调控政策的不断出台，也会导致房地产市场归于理性，价格趋于合理，因此，建议个人在购买或投资商品房，尤其是中高价商品房时要慎重考虑。
　　高端楼盘客源将减少
　　□井维祥（时蓄基业房产公司副总经理）
　　《通知》的政策效应将直接影响开发商销售资金的回笼。以陆家嘴某一楼盘为例（见下表）；2003年-2004年，价格在10000元-18500元／平方米，上海的业主占41％，购买的楼盘80％在15楼以下。以温州客为主的外地业主占37％，购买的房源80％在9楼到20楼。而境外业主占22％，但购买的房源90％在20层以上（总层高34层）。如果22％的境外客户被限制购房，那对发展商来说就是"冬季提前来临"。大批的高档楼盘将面临漫长的资金短缺的难关。
　　境外个人投资购房在前两年主要是港台人士和海归人士，而欧美人士在华购房的并不多。《通知》出台后，发展商的销售主要对象将依然是"港澳台"地区的客源，因为在通知里没有限定这部分人士的购买时间、年龄、购房的必要条件、购买的"一定面积"、套数等。而外资企业买商品房必须写"自用原则的书面承诺"保证书，这就会吓退一部分欧美国家的客户，因为他们比较看重"保证书"的法律效力，而他们也很难理解中国的"法律"与"政策"的区别。