上海楼市搭上世博顺风车 好日子有望到2010年

    自去年12月3日上海把"世博"带回家之后，不仅刺激了上海及周边地区甚至外省市的房地产开发商开发上海房地产的热情，更使得上海的房屋价格走势不断攀升，不但使世博会会址附近的房屋楼盘价格猛增，而且随着黄浦江两岸联动发展的趋势日渐明朗，沿江地区的新建楼盘都搭上顺风车，销售价位提高，销售形势越来越被看好。 今年年初，上海市政府宣布，面积达400公顷的上海世博会园区建设，直接投资将达30亿美元。如此大的投资将会改变上海城市的整体面貌，而对于房地产业的直接影响，莫过于大市政建设配套的完善，使房产开发更加容易操作，所以说，从目前开始到2010年，上海楼市的总体趋势只会上升，不会下降，而且供需基本平衡，不会产生几年前供大于需的局面。 借"世博"东风浦西楼价攀升 由上海弘辉房地产开发有限公司开发，沿浦西世博会会址向南1公里的瞿溪路388号"士博汇·弘辉名苑"首期销售在3月22日拉开帷幕，让销售商感到惊奇的是首期100套房屋在短短的2小时里就全部售空，而且它的价格是均价每平方米7300元，同样地段在两年之前，售价不会超过每平方米5000元，据该公司销售主管介绍，他们二期销售将在5至6月推出，到时的均价会达到每平方米8000元，而且他们对这个价格很有信心，并看好整个10万平方米小区的整体销售。这不能不说是"世博"概念直接造成的该地房屋升值。

   沾"世博"荣光上海楼市兴旺

   如果说世博会会址附近的楼盘由于"世博"概念直接升值，这对于上海整体房地产走势来说，只是一个小概念，从大概念上说，它带动的不仅是世博会会址周边地区，而且是浦东浦西沿江地区甚至是整个上海地区的房地产销售。 上海诚天房地产经纪有限公司董事长张澄说得好："上海在2010年之前的房市看好，是由于'世博'提升了上海的城市地位，城市地位的提高带来了广泛的商机，商机带动了人气，人气带动了楼市。正因为大上海区域集中了台商、港商、海归一族，加上经济发达地区人员向上海流动，所以形成了上海房屋购买强有力的支撑点。"他们目前即将开盘的位于浦东陆家嘴中心区域的全装修楼盘"盛大金磐公寓"，由于外延兴旺，保证其核心地区的价值直线上升，预计每平方米售价将达2500美元。张先生认为，正是因为"世博"，使上海城市形象得以提升，未来房地产 产品的层次必须提高，居住不仅仅是实用，而且要有品位，张先生推断：围绕"世博"的新一轮房地产开发，将会推动上海房地产业向更高层次发展，向欧美等发达国家大城市靠拢。

   受"世博"影响房地产开发强劲

   假如说因为"世博"效应，使得上海楼市被节节拔高，那么，我们还可以反过来说，正因为近几年来，上海房市保持了量大、价升、基本没有泡沫、价格与实际价值不相背离的状况，才使得新一轮"世博"房地产高潮呈现了"百尺竿头更进一步"的局面。

   从来自税务部门的数据显示，2002年上海楼市延续了上一年的红火走势，房地产增加值超过了14％，增幅高出全市GDP 3个多百分点，房地产业增加值占全市GDP比重已上升到6．4％，房产业税收97．61亿元，同比再次攀升五成。房地产业迅速长成上海的支柱产业，这个情况是由多方因素促成的。

   从上海目前人均居住状况来看：2001年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12．5平方米，如加上外来常住人口，人均住房面积则是发达国家一半的水平；2000年11月上海人口普查时，上海老市区人均住房仅0．57间，全市人均住房仅0．75间，而发达国家早在20世纪70年代就基本实现了人均一间房的目标。从上海居民购房能力来看，截至2002年6月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的13．5％，仅占居民全部财产的6％左右，说明上海居民仍具有较强的购房能力。从购房对象来看，早在20世纪90年代后期，个人购买住房已占全部住房销售量的90％以上；2002年1－9月，上海市居民预购住房面积占全部预购面积的75．55％，境外和外省市人士占24．45％，上海市居民预购住房套数占全部预购套数的77．52％，境外和外省市人士占22．48％，这与上海常住人口的户籍比例基本吻合。由此可见，上海住房需求远远没有饱和，随着上海经济的发展，上海居民收入的持续增加，上海人口（主要是外来常住人口）的机械增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。估计未来8－10年，上海对新增住房的需求量将保持在1500万平方米以上，其中前3－5年平均年需求量将达2000万平方米，2010年以后，上海住房需求将渐趋饱和。

   从上海目前房价来看，上海房价相对来说还较低，北京早在1999年新建房的平均价格已超过4000元／平方米，2000年至2002年新建住房平均价格保持在4500－5000元／平方米之间，而上海2001年新建住房的平均销售价仅3658元／平方米，预售价首次突破4000元／平方米，达4296元／平方米；2002年全部商品房平均销售登记价格仅3862元／平方米；预售价达4674元／平方米。近两年来，上海周边地区如浙江省、江苏省等地房价急剧上升，和上海房价差距在逐渐缩小，而上海正在建设成为国际大都市，成为亚太地区经济、金融、贸易、航运中心城市，但其房价仍和国际同类城市的房价相距甚远，只有东京、中国香港、中国台北的几分之一。近年来，境外人士大量购买、投资上海住宅，说明了上海房价仍处于较低水平，所以说，近几年来上海房屋楼盘受追捧，房地产开发发展强劲，是十分顺理成章的，随着上海城市地位的不断提升，未来8－10年，上海房价将持续微幅上涨。

   因"世博"拉动供需同步增长

   上海社科院房地产业研究中心主任姚宏来认为，上海申博成功，使上海与国际都市目标越来越近，基本上城市地位与香港并驾齐驱，而作为全国的窗口，上海会因为人口增多，住宅需求量增加，产业结构优化（第三产业维持在51％左右）而带动办公楼、商业流通用房大量需求，但是上海总体的供需不会失衡，而处于相对平衡状态，供应和需求呈同步上升趋势。

   从近两年上海房地产市场新增商品房的供需情况分析，2001年上海商品房预售登记面积1832万平方米（其中住宅1793万平方米），分别是2000年新开工面积的92％和100％；2002年1－9月份，上海商品房预售登记面积1868万平方米（其中住宅1807万平方米），分别是2001年全年新开工面积的76％和84％，由此可见，2000年和2001年商品房新开工面积都被市场消化，按目前状况现在市场需求增加量每年为1500万平方米左右，而未来几年全市商品房新开工面积控制在2000万－2200万平方米，商品住宅新开工面积控制在1800万－2000万平方米，那么市场供需将基本保持平衡，不会出现大的波动。

文章来源：【摘自中华工商时报】