上海公积金大手笔投入廉租房渐行渐近

来源：第一财经日报

　　这批房源的产权原则上属于上海市公积金管理中心。如果廉租房市场化运作开始实行，这批房源将由公积金管理中心以“市场价”向符合条件的廉租户出租，这些廉租户以往所享受的租金补贴则由上海市财政直接交由公积金管理中心，相应抵扣廉租户的租金支出。


　　刘贵林（化名）一家三口终于搬进了位于上海闸北区的一间约30平方米的“大房子”。相比过去不足15平方米的旧居，新房“看起来比原来宽敞多了”。但即便如此，家具也已经把这个新房填得满满当当，要想再添些大件的东西，都已不太可能。

　　刘贵林夫妻俩都是下岗职工，妻子身体不好，只能依靠平时打零工贴补家用。刘贵林每个月1000元的微薄工资是家里唯一固定的经济来源。18岁的儿子明年即将参加高考，虽然搬进了现在的“新家”，但是儿子仍然只能在饭桌上温习功课。

　　除去廉租房的租金补贴后，刘贵林目前每个月还需要自行负担200元左右的租金。这对他的家庭而言，依旧是一笔沉重的开销。然而最近的一则消息或许会让更多的刘贵林们看到“希望”。上海正在酝酿从公积金增值收益中累计提取的廉租房建设补充资金余额20亿元左右，在今年内用于购买重大工程配套商品房作为廉租房储备房源。

　　公积金大手笔投入

　　上海自5~6年前开始提取公积金增值收益用于廉租房制度建设至今，累计提取的总金额为23.6亿元，但累计已使用的金额不过3.39亿元。

　　记者了解到，这20亿元的公积金增值收益余额已基本确定购买重大工程配套商品房约50万平方米。“如果我们可以租住这些房子的话，应该会比现在好多了。”在刘贵林看来，公积金增值收益即将购买的这批房源可能会以比市场价低廉的价格面向廉租户出租。

　　事情的发展或许真如刘贵林所希望的那样。据了解，上海市相关部门正在研究尝试廉租房运作市场化的可能性及具体实施方案。

　　以上述由公积金增值收益余额购买的房源为例，这批房源的产权原则上属于上海市公积金管理中心。如果廉租房市场化运作开始实行，这批房源将由公积金管理中心以“市场价”向符合条件的廉租户出租，这些廉租户以往所享受的租金补贴则由上海市财政直接交由公积金管理中心，相应抵扣廉租户的租金支出。

　　相关人士向记者解释称，所谓的“市场价”最终仍由政府确定，“租金肯定会比真正的市场价格低”。这种方式实际上是租金补贴及实物配租相互联动的廉租房制度，相比以往主要依靠货币补贴的方式而言，这将是一个重大突破。

　　目前，上海的廉租房实物配租率尚不足10%，而且基本只限于劳模和重点“优抚对象”（包括残疾人和军烈属等）。根据上海市房屋土地资源管理局（下称“上海市房地局”）公布的数据，截至2007年5月底，上海市符合廉租条件者累计登记25014户，已有23885户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的95%，其中实物配租仅为384户。

　　记者注意到，从今年开始，上海市的实物配租户数仅以每个月1户的速度增长，而从去年5月底至今年5月底，上海市仅实现实物配租51户，进展非常缓慢。显然，用于实物配租的廉租房房源非常紧缺。

　　即使是在这种情况下，上海市仍然对廉租房制度建设提出了更高的要求。按照上海市的规划，在“十一五”期间，上海享受廉租房制度的人数将由目前的2万户扩大至10万户。同时除货币配租外，将扩大实物配租的比例。

　　如果实物配租的比例为50%，以每户50平方米的居住面积算，则在未来几年内，上海至少需要250万平方米的廉租房房源用于实物配租。显然，今年以公积金增值收益余额20亿元所购买的50万平方米廉租房源，也仅仅只是上述250万平方米的五分之一而已。

　　更重要的是，这20亿元是以往5~6年提取的公积金增值收益使用余额。据了解，以去年上海市公积金增值收益11亿元计，扣除贷款准备金及行政费用外，尚余4.8亿元左右可以用于廉租房制度建设。如果仍以今年计划购买的廉租房源售价4000元/平方米计，这部分资金仅能够买1.2万平方米的廉租房源。

　　一位业内人士告诉记者，按照国家的规定，公积金增值收益除提取不低于60%的贷款风险准备金及公积金管理中心的行政管理经费外，剩余的资金应作为廉租住房的补充资金来源。“从这个角度来说，廉租房制度建设主要的资金来源仍然是政府财政资金，公积金增值收益仅仅是补充。”

　　财政资金应为主导

　　今年初建设部公布的全国廉租房制度建设情况显示，上海截止到2006年底用于廉租房制度建设的公积金增值收益为6049万元，同期为廉租房制度建设所支出的政府财政预算资金则为2.47亿余元，公积金增值收益在上海廉租房制度建设的资金支出中所占比例尚不足20%。

　　目前还无法得知在将20亿元的公积金增值收益用于购买廉租房源的同时，上海市财政是否也会支出一定比例的资金用于购买储备廉租房源。如果按照上述廉租房制度建设中的资金投入比例，则上海市相应支出的财政预算将达80亿元。尽管从目前的情况看，这个可能性很小，“但不排除财政预算也会支出一部分资金用于购买一定面积的重大工程配套商品房作为廉租房储备房源。”上述业内人士补充说。

　　与此同时，上海正在逐渐放宽廉租房的申请条件，以扩大政策的覆盖面。据了解，上海于今年初已开始在浦东新区和卢湾区试行将廉租房制度扩大至低收入家庭的新政策。

　　受益人群的不断扩大意味着廉租房制度的不断完善。但政府需要“补的课”还有很多。众所周知，内地的土地公开出让制度脱胎于香港的土地批租制。但早在上世纪50年代，香港就已推行与土地批租制相匹配的公屋制度。历经50余年的不断耕耘，成就了今日的状况。

　　如今，土地公开出让制在内地正式推行已20余年，廉租房制度才真正在全国范围内逐渐落实。这意味着，包括上海在内的各地方政府需要在最短时间内把过去20余年“落下的课程”补齐。在北京科技大学管理学院教授赵晓看来，以廉租房为代表的住房保障体系与住房市场化同等重要。

　　“推进住房保障体系并不代表住房市场化有问题，市场化本身是没有问题的。但市场化并不是解决居民住房的全部。”赵晓表示，住房市场化是区别于国家提供住房的部分。正基于此，赵晓一直坚持，房地产市场的宏观调控，降房价不是根本，即使目前上海、北京的房价每平方米再降下2000元甚至5000元，还是要10000元/平方米，“买不起的人还是买不起。”

　　在各地政府将廉租房制度推进缓慢的原因纷纷归结于财政压力后，公积金增值收益在廉租房制度中的作用正在被“夸大”。记者注意到，在建设部公布的数据中，有不少城市的廉租房制度建设资金构成中，财政预算资金已经被公积金增值收益所取代，成为廉租房的主要资金来源。

　　或许正是出于扭转这一局面的考虑，建设部已强行要求各地政府必须明确规定未来计划每年用于廉租房建设的土地收益比例。这将从制度上保证各地方政府每年用于廉租房建设的财政资金。

　　以北京市社会科学院发布的《北京蓝皮书》中披露的北京过去五年的土地纯收益145亿元计算，若按5%~15%的比例支出廉租房建设资金，则五年里可用于廉租房建设的土地收益金可达7.25亿~21.75亿元之间，如果平摊到每年，这笔资金将达1.45亿~4.35亿元。

　　根据建设部公布的数据，截止到2006年底，北京市过去几年里用于廉租房制度的资金尚不足2.9亿元，其中来源于土地出让净收益的资金为零。可以想见，如果北京、上海、广州等城市确定每年用于廉租房制度的土地净收益比例也在上述范围，将极大缓解这些城市廉租房建设的资金问题。