大力归集、强化使用、充分发挥住房公积金制度优势

南昌住房公积金管理中心

来源：住房与房地产信息网

　　南昌市住房公积金制度建立于1993年， 2002年南昌住房公积金管理中心（以下简称中心）组建以来，由于突出的政策性优势，成为广大工薪阶层实现“居者有其屋”梦想的强大推力。截至2005年底，中心已累计归集住房公积金253357.71万元，缴存职工数达33.93万人；累计发放公积金贷款 221199.09万元，累计发放户数为19995户，个贷率达73%，自2003年连续三年当年贷款发放额超过当年归集额；贷款逾期率一直控制在0.3‰以下，2005年更是低至0.097‰，开创了南昌市住房公积金各项业务工作和谐发展的良好局面。
　　一、规范业务管理、适时调整政策
　　（一）随着住房公积金制度的不断深入发展，广大职工对住房公积金工作要求的日益提高，中心原有的一些操作规程和管理办法日益显露出一些不足和欠缺，已不能完全适应现有的管理模式。中心在2004年结合公积金贷款政策、金融法规以及南昌市的实际情况，制定出了《南昌住房公积金委托贷款操作规程》，详细规范了公积金贷款各项操作行为。2005年又依据建设部等相关规定，结合工作实际，初步制订了《南昌住房公积金缴存管理办法》、《南昌住房公积金提取管理办法》、《南昌住房公积金贷款管理办法》并于2006年提交管委会审议，计划先试行一段时间后，再征求相关部门意见修改完善后报市政府发布实施。
　　（二）为凸显住房公积金的政策性优势，尽最大可能维护职工利益、防范可能出现的资金风险、满足购房群众的贷款需求。中心成立以来就不断依据形势需求对公积金贷款政策进行调整。2003年，公积金贷款最长年限由以前的10年延长为30年，贷款最高额度由10万元提高为20万元。2005年，将贷款最高限额由统一标准模式改为按地区房价确立不同标准：市城区提高到25万元；南昌县、新建县、湾里区仍为每户20万元；安义县、进贤县调整为每户15万元，同时还对贷款首付款比例进行了调整，凡购房款低于30万元（含30万元）的，其首付款比例维持原20%；超过30万元的，则调整为按30%执行。
　　二、抓好重点难点、加大归集力度
　　住房公积金归集工作是住房公积金制度建立发展的基础，中心成立以来为积极采取多种形式和措施进行全方位归集，扩大覆盖面，在按在职职工计算缴存率已超过80%的情况下，近年来中心努力寻找归集工作突破点，以非公有制经济组织为重点，以破产改制企业为难点，从维护职工合法权益出发，加大归集力度，积极调动单位、职工自觉缴存公积金的积极性，提高广大职工的维权意识，实现了住房公积金归集额的持续增长。
　　（一）加快推进公积金制度向非公有制经济组织的延伸
　　针对未建立住房公积金制度的非公有制企业，中心专门组织人员进行走访，耐心做好政策宣传、解答疑问工作，提高非公有制经济组织中董事会成员和职工对建立住房公积金制度的认识。同时，中心还积极走出去学习外地执法经验，草拟公积金的执法程序，聘请了法律顾问协助执法，并对有代表性的尚未建住房公积金制度的非公有制经济组织下发“关于办理住房公积金缴存登记的通知”。通过努力，非公有制经济组织建立公积金制度在南昌市有了一定的突破，包括江西晨鸣纸业、锦江麦德龙、沃尔玛等在内的多家有影响的非公有制单位已开户，还有很多企业初步达成了建立制度的意向。
　　（二）认真做好改制、破产企业住房公积金欠缴核定及后继企业缴存登记的跟踪工作
　　中心依据三部委联合下发的《指导意见》要求，积极主动与各改制主管部门联系工作，把核定改制企业住房公积金缴交情况的工作纳入了企业改制必经程序。2005年共为15家改制企业5104名职工核定了住房公积金欠缴金额21650381.50元，并实现四家改制单位为2243名职工补缴欠缴住房公积金元。同时在中心的密切关注下，先后共有10余家改制、破产后重组企业的2000多职工重新办理的缴存登记和个人帐户设立手续。
　　（三）充分发挥工会组织在职工权益保障工作中的作用
　　2005年，中心与市总工会经过深入的探讨达成了共识：1、单位缴存住房公积金情况应纳入政务（厂务）公开内容之一；2、各基层工会应积极组织针对住房公积金的宣传活动，让职工了解掌握政策，提高职工正确维护自身权益的意识；3、各级工会要充分听取职工意见，认真受理职工投诉，对企业在住房公积金缴存工作中侵害职工合法权益的做法要及时汇报，对情节严重构成犯罪的，要向相关纪检、执法部门检举揭发。
　　（四）高度重视职工维权投诉，以点带面督促单位建立完善住房公积金制度
　　随着职工维权意识的不断提高，近年来中心接到的职工关于住房公积金问题的投诉也越来越多，为此中心切实履行起工作职责，指派专门的领导和科室处理此类事务，对职工反映的情况进行备案并仔细核查，及时与其所在单位取得联系。通过调解督促，已有不少单位都能按《条例》规定建立住房公积金制度或为职工补交欠缴的住房公积金，这既维护了职工合法权益，同时，也让单位感受到了《条例》的严肃性和强制性。
　　（五）积极寻求政府支持，依靠审计等行政力量规范企业缴存住房公积金行为
　　在2006年，中心在催建催缴公积金过程中尝试更多借助政府力量，各积极配合省审计厅对市内部分有代表性的未建立住房公积金制度企业开展相关年度验审工作，督促、帮助企业实事求是地把建立住房公积金制度工作做好，切实维护职工合法权益。
　　二、简化贷款手续、提高放贷效率
　　大力发展公积金个人住房政策性贷款，加快改善职工住房条件，是建立公积金制度的根本意义所在。中心进一步完善鼓励住房公积金贷款的优惠政策，扩大贷款范围，切实做到简化贷款手续、降低贷款费用、提高放贷效率。让职工感受到了用公积金贷款，不仅利率比银行低一个多百分点，而且费用少、环节少、服务好、效率高，吸引了大量买房职工优先选择住房公积金贷款，充分发挥了住房公积金的使用效益。
　　（一）大力推进贷款网点建设，扩大公积金贷款资料受理面。中心将公积金贷款资料受理由原管理中心一家扩展为中心、受委托银行均可受理、鉴证公积金贷款资料，方便了职工办理公积金贷款。
　　（二）简化贷款手续，提高放款速度。自2006年起中心与工、建、中、农行以及金丰易居担保公司实行了联合进场办公，为申请公积金贷款的群众提供更广泛意义上的“一条龙”、“一站式”贷款服务，减少贷款材料来回传递的时间，免去申请人多处往返的麻烦，提高贷款审批速度（正常贷款审批时间比原来减少了三个工作日），加快了公积金贷款业务的发展。
　　（三）合理有序安排工作、缩短办事时间、确保审批效率的稳步提高，2005年8月起，中心开始实行公积金贷款周审批制度。每周五中心根据各受委托银行贷款受理情况，统一安排下周具体审批时间，并在中心网站公布，确保了各单位提交的贷款资料当日初审完毕。贷款审批工作更加透明、有序、便捷。
　　三、严格内部管理、防范贷款风险
　　（一）严格开发商及项目管理，从源头上规避风险。一是严格执行贷款项目手续、对工程进度、销售情况等情况进行实地调查。对手续不全、工程进度不到位、土地或在建工程抵押的项目，不予以贷款；二是加强对开发商及项目的贷后跟踪，对开发商实行定期或不定期的贷后检查，如有侵害中心或购房者利益的行为，一经查实，限期整改；三是要求开发商履行担保责任，出现逾期从开发商保证金中代扣还款。
　　（二）加强了抵押登记的管理工作。中心近期分别对工行、建行、农行、中行、交行的住房公积金贷款抵押登记、保证金到位、业务档案完整性进行了一次专项检查，并向每家银行出具检查报告，对检查中发现的问题和情况提出了改进建议，规范各行公积金贷款工作。
　　（三）建立担保制度。商品房由开发商提供抵押加阶段性保证，交纳一定比例的保证金，于2004年起由中心直接管理交纳的保证金。经过近二年的实践证明，加快了房地产开发商、借款人办理房屋抵押登记的进程，风险控制能力得到了保障。二手房由置业担保公司承担连带责任保证和抵押担保双重保障，也交纳了一定金额的保证金。
　　（四）加强贷款档案管理。管理中心对20000多份住房公积金贷款档案进行了归类整理，输入微机，装订成册，对新发生的货款档案，随时进行整理归档，做到了货款有据可查，有责可究，提高了风险防范意识，增强了责任感。
　　（五）建立对受委托银行经办委托业务的考核监督机制，明确各自责任。将逾期贷款的催收工作重点列入对银行的考核内容，即时监控贷款逾期情况，严格控制贷款逾期率。同时积极与律师及法院等部门联系，通过律师向贷款逾期客户发送催收函，至2005年底，贷款逾期金额仅为14.57万元。
　　（六）成立中心贷款审批工作小组。重点加强对开发商楼盘资料和各受委托银行协议执行情况的审定和对贷款过程中重大问题的审议，审议结果以会议纪要形式形成书面决议以备执行。
　　（七）确立贷款三级协议制，进一步明确法律责任和权利。首先中心与受委托银行按年签订委托协议（即“二方协议”），确立中心和银行的委托关系和责任义务，贷款风险由中心承担,因贷款操作造成风险由银行承担；其次是中心、受委托银行、开发商按楼盘进程签订三方楼盘合作协议；最后是开发商与借款人签订购房合同、中心向借款人下发委托贷款通知单、借款人和银行签订借款协议。中心、银行、开发商及借款人之间形成了规范有效的协议链，法律责任和权属关系进一步得到了明确。
　　（八）建立完善审核、内控机制。信贷科每月对贷款审批情况进行复审，由稽核科负责日常贷款发放资金的划拔工作，并形成稽核科定期对信贷各岗位检查和审计等制度。
　　四、加强业务宣传，普及业务知识
　　（一）为了让更多的群众了解公积金、关心公积金、关注公积金，中心注重加大住房公积金政策的宣传，开展过多次大规模户外专题宣传活动，并充分利用“便民服务日”、报纸、电视栏目采访等途径对住房公积金办理知识及最新政策进行报道。同时把中心网站作为一个重要的宣传载体，将所有相关业务知识、政策法规、缴存贷款情况都在网上及时公布更新，使广大职工又多了一条便捷的信息渠道，提高了他们缴交和使用住房公积金的意识。
　　（二）众多缴存单位和受委托银行公积金业务经办人员对公积金汇缴、贷款业务的了解很大程度上影响了各项业务的开展，所以中心主动与他们加强联系协作，通过广泛开展培训促进公积金业务知识的普及，争取单位和社会对公积金工作的理解和支持，提高相关人员办理公积金业务的能力。两年来，中心针对公积金缴存单位举办了十期业务知识培训班和一期贷款专题培训班。每周六中心还组织对各开发公司业务经办人员免费进行业务培训，讲解公积金贷款政策，对项目较大经办人员多的公司，中心工作人员主动上门培训。