业内认为持续加息有助购房者理性消费

摘自——“北京参考”2007年03月23日09:20

　　商贷、公积金贷款利率分别上调0.27、0.18个百分点

　　新闻事件

　　3月17日，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，即自3月18日起，金融机构一年期存、贷款基准利率均上调0.27个百分点，分别由现行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。新办理客户自3月18日起执行，此前已办理房贷的老客户，将于明年元旦起执行。如果从1993年开始计算，这是央行第7次加息，如果从房地产市场火爆的2004年开始计算，这是第5次加息。

　　同日，建设部下发《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，规定3月18日起，个人住房公积金存(上年结转的)、贷款利率上调0.18个百分点，存款由现行的1.8%提高到1.98%，贷款五年期以下(含五年)从4.14%提高到4.32%，五年期以上从4.59%提高到4.77%。

　　影响几何

　　连续加息抑制购房冲动

　　消费者理性看待提前还贷

　　虽然每次加息的幅度都不大，但累积起来的增长却是实在可见的。加息究竟将带给市场怎样的影响呢？

　　小张看上了亚运村的一套总价80万的房子。像其他年轻人一样他只能负担得起首付款，于是小张准备交付手头的30万元现金，剩下的50万不得不进行银行按揭还款方式，他选择30年的贷款期限，按以前下浮过15%的优惠年利率5.814%计算，等额本息还款方式，每月还款额为2938.22元；如今基准利率调高到7.11%(5年以上)，下浮15%后为6.0435%，每月偿还本息额将提高为3008.85元，要比以往每月多还73.63元，而30年下来就要多还25425.94元。

　　小李刚刚参加工作两年，手头资金有限，想买个小户型、低总价的房子，他选择的是宣武区一套40万的房子，首付交了10万，准备向银行贷款30万元，分20年还清，按照等额本息还款方式，每月成本支出增加额为38.04元，20年下来将多还9130.08元。

　　抑制或降低一部分房产需求

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)华北区总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)表示，就购房者而言，加息对心理的影响远大于房贷的支出增长，虽然每次贷款利率上升的幅度都不大，但累积起来就预示着还款负担的不断加重，会影响部分购房者的投资计划，减弱购房需求，特别是对拥有多套住房的投资者影响更大，将造成一部分购房者再度处于观望之中。但也有一些购房者预期房地产会继续升值(特别是2008年前)，因而如果加息幅度不是太大，频率不是太快，对他们购房行为的影响就不会很大。

　　链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)副总经理金育松也指出，由于央行短期频繁的上调利率，表明利率再度上调的机率非常大，这会让消费者产生后期养房成本将明显增加的预期，这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。

　　当然，加息对购买高、低端房产的的购房者影响可能不同。

　　加息使投资风险增大

　　据业内人士分析，此次加息的很大一个目的就是抑制目前过快的投资倾向，包括股市和房市。据千万家统计数据分析，将近有10%的二手房投资人群，20%左右的新房投资者，受加息影响促使一部分投资一手商品房的投资者也将进行出售，因此本次加息可能会再次降低部分投资需求。贷款利率上调，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大。市场分析人士认为，此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群，会产生巨大投资压力与投资风险，投资收益会明显下降，从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。而来自我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)房地产经纪公司的信息显示，北京的某些二手高端大户型房屋开始出现抛售的苗头。西直门某高档公寓210平方米的大户型，居然以150万元挂牌出售，每平方米单价不足7200元。而上周还以200万元挂单出售的崇文门某高档公寓的133平方米的豪装3居也悄然间将价格调整为188万元。

　　此外，受加息影响，一部分投资一手商品房的投资者也将出售物业，从而会增加二手商品房的供应。由于已经贷款投资的消费者是自明年1月1日开始实施新的利率，所以预计这种供应量的增加，可能会在今年下半年有所体现。

　　是否提前还贷应谨慎

　　从18号至今一周，据各中介代理机构提供的数据及房地产交易管理网上显示的交易数据分析，消费者购房热情并未减褪。而几家银行信贷部相关人员也透露，购房人为此提出提前还贷申请的也未见明显。央行规定，对于对购买第一套房的个人，房贷优惠利率可以从9折扩大到8.5折，因此虽然本次5年以上贷款利率从6.39%提至6.84%，但对于名下只有一套住房的购房者来说，明年开始执行的实际利率标准只是从5.751%提至5.814%，升幅仅为0.063个百分点。以贷款50万元，贷款20年，使用等额本息方式还款的商业性房贷为例，利率调整后，购房人每月多缴的本息约为66元。”

　　业内人士分析认为，出现提前还贷少的情况主要有几个原因:一是现在股票和基金市场非常火热,虽然有过几次震荡,但是去年底到现在的基金热还是使很多消费者更多了一项投资选择；二是而且本次加息不是第一次,消费者已经有了一定的承受力,而且本次加息的幅度不大；三是房市比较稳定,目前来看市场出现大变化的可能很小,已经贷款的消费者需要到明年1月1号才执行新利率；部分手中有余钱的客户依然选择购买房产保值。

　　同时，据各大银行表示，目前银行提供的提前还款方式有很多种：一次性还清；缩短还款年限；增加月供等等。华夏银行信贷部的相关人士建议，如果已经贷款了3年以上的有一定的闲钱更多可以考虑投入股市或购买基金，如果在3年内有闲钱但是仍有大批贷款未还，利息负担较重的消费者，不妨保守一些，选择提前还贷，而一般来说只要有超过6%年收益的其他投资途径就尽量少考虑提前还贷款。

　　趋势预测

　　继续加息仍有可能

　　在今后有没有可能继续加息的问题上，业内人士多表示，不排除这种可能。金育松表示，在不到1年的时间内连续加息，表明了央行调控的频率及决心，因此今年央行继续加息的可能性很大。北京中原三级市场部副总经理宫萍也指出，2007年3月18日央行第5次上调商业贷款利率，这也是继2006年两次加息后，一进入2007年的首度加息，再次证明了政府已明确采用利率这种工具来调控和引导房地产市场。如果市场调控没有起到很好效果的话，未来还有加息的极大可能。

　　五合智库总经理邹毅也表示，目前CPI指数走高、对外贸易顺差进一步加大等一系列最新的宏观经济数据是加息的直接导火索。如果这些形势没有发生改变，加息的可能性就依然存在。他同时指出，加息将在一定程度上加大人民币升值的压力，需要进一步关注外国资本对国内房地产的投机炒作行为。此次加息的国际环境是美元等主要国际货币的利率基本稳定。在美元利率基本见顶的情况下，本次人民币的加息行为，将缩小人民币与美元的利差，从而为人民币的进一步升值提供了契机。但是，“汇改”以来，人民币升值幅度已经较大，自2004年以来已经累计升值约有5%，市场可能产生人民币未来升值幅度减少的预期。因此，人民币升值的步伐是否会加快，需要综合考虑政策因素与市场因素的博弈。