澳大利亚物业管理特色

    澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多 小地投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和 更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。

   物业管理公司须有执照

   在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和 技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专 业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如?持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼， 而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到 政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或 暂停牌照，严重的甚至会判刑。

   多层住宅楼的管理

   多层住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权，即仅限于其居住的一定范围内的空间， 因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。

   一般的做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选一人为负责人，该负责人负责大楼 的所有事务，包括收取管理费，在银行设立户头，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管 道维修及大楼保安等?居民住宅楼通常都安装有保安对讲门?。管委会的其他人起着协助和 监督的作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支 时可适当增加，如果每年剩余还可回报该大楼，更新一些公用设施等。

   高层住宅楼管理

   高层楼宇由于居住人员多，楼宇所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、保安监控系 统、游泳池等公用设备、设施较多，因此聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通 常的做法，当然管理费也相应较高。

   商用的办公大楼管理

   这类大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理，管理形式可分为两种，一 种是物业管理公司与各专业公司签订合同，另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订 "二手合同"。

   第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养 维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务--管理的具体项目及费用。由于市场竞争激 烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大 的经济效益。

   另一种商业大楼的物业管理形式称之为"二手合同"形式，即大楼的物业管理公司与另 一家物业管理公司签订合同。"二手合同"主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的"二手合同"。在目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式，值得我国物业管理行业借鉴。 　

文章来源：【摘自中国房地产报】