瑞典实施保障措施　加快住房建设

   在瑞典，国家与市政当局共同承担实现住房政策目标的责任。国家保证为住房提供信贷，同时也为低收入家庭提供经济支援，确保他们能够获得面积充足、设施符合标准的住房。当地住房规划和管理由市政当局负责，而国家则提供技术、法律和财政支持。 　　

   市政当局采取一系列措施，减少住房生产中投机的成份，如规划、建筑与土地使用控制、建设和建筑权的分配，完善了土地持有权的形式和住房补贴的分配。为了减少房地产方面的投机现象，国家制定了一系列法律措施，并提供大片土地，用于未来城市的发展。 　　

   市政住房生产需要一种能够建立非赢利性住房公司的权利，这种公司与合作建房公司一样，都能够享受获得信贷和充足的建筑土地的优惠。市政住房应当向各行各业的人开放，无论他们的经济状况如何。这些公司应当能够自负盈亏，在非赢利的基础上经营。市政当局的一项重要的原则就是要保持住房的质量达到预期的高水平。如果没有充分的补贴政策，住房生产的水平便无法达到预期的高水平，住户也就难以获得高标准的住房。 　　

   私营部门、市民组织、市政机构和房地产行业都共同遵循瑞典住房政策的目标和原则。几乎所有的瑞典住房都是由私人公司承建的。两大合作住房协会（HSB和Riksbyggen）在住房发展中发挥着重要的作用。HSB是一个全国住房合作联盟，它是由租户运动成员针对20世纪20年代住房市场的普遍状况而发起的一个联盟。HSB是一个多层次的组织，其宗旨是为其成员提供高质量的住房。Riksbyggen是一个合作性住房协会，它是由建筑协会的工人们于1941年发起，旨在克服长期住房短缺期间建筑行业中的失业情况。Riksbyggen是由相关的建筑协会、民从组织和住房协会共同组成。HSB和Riksbyggen已成为确定新住房质量目标，以及提供居民影响力，参与住房管理的主要代理人。 　　

   1965年，为解决普遍存在的住房短缺状况，瑞典议会决定，在今后的10年间建造100万户居民住宅。同当时的其他工业国家一样，工业建筑方法和巨额国家补贴将成为主要的手段。在这项计划的实施过程中，使用了新的生产技术，尝试了新产品，制定了宅基地使用计划，以最大限度地提高生产速度和效率。在调查研究的基础上，制定出住房户型原则，以适合家庭居住的需要。这些原则成为获得融资和建造许可的强制性最低标准。 　　

   这项浩大的计划实际上只用了8年时间，建造住房总量在300万套左右。该计划通过提供更多的融资，支持了大型项目，同时也改进了政府和市政的规划程序。整个计划的建造任务由私人企业承担，绝大部分住房由私人拥有产权，或是由市政住房公司拥有产权。 　　

   20世纪70年代初，住房市场的紧张局面有所缓解，许多家庭希望住房更宽敞、户外环境质量更高，有独门独户型住房，并拥有一个私家花园。 　　

   20世纪70年代中期，为了应付石油危机，节省能源，提高现有的住房总量，瑞典议会决定发起旨在改造住房、保护能源、提高居民住宅户外环境质量的住房规划。一项计划是改造20世纪60年代之前建造的私人住宅和公共建筑。另一项计划是为修缮危房提供资金。1983年，瑞典议会通过了一项雄心勃勃的住房改造计划，旨在修缮、扩建和改进现有住房，进一步加大政府对旧房改造的支持力度。 　　

  第一阶段是对1880年至1920年间建造的住房进行改造，将许多小型公寓合并成大型公寓，用以吸引有小孩的家庭到城镇的中心地区。新改造的住房装上了电梯，厨房和卫生间的面积扩大了，设备更新了。但是，在实施这一计划过程中，对文化价值和社会问题没有给予足够的重视。尽管国家提供了大量的补贴，但住房的改造导致住房租金大幅上升，使大批需要低价位住房的低收入家庭无房可住。与此同时，在市中心改造后的住房倒是吸引了能够承担高租金的、相对比较富裕的家庭。 　　

  20世纪80年代后期，瑞典加大信贷投放力度，导致住宅的建筑成本和利润率大幅上升。新建住宅的成本几乎翻了一倍。1990年，瑞典开始新建7万套住宅的计划，相当于住房总量的1.7％。但是，与20年前不同，降低建筑成本已成为不可能的事了，为了遏制建筑成本的增长，国家对建筑行业的补贴进一步加大，包括减少对低赢利性利润的税收。 　　

   20世纪90年代初，房地产行业出现了急剧的衰退。在整个住房行业进行的税收改革，通过极大地提高平均家庭住房成本，为建筑行业带来必要的资金。高收入阶层的家庭可以通过降低的所得税得到一定的补偿，而其他低收入家庭则可以通过提高的补贴得到一定的救助。几年之后，失业率的增长和人们对未来经济普遍的悲观情绪，使得人们对新住宅的需求几乎降到了零。新住房生产几乎下降了90％。1994年启动了新住宅项目只有1.2万套。从某种程度上讲，这种情况一方面是由于前几年房地产的过度开发所导致，另一方面是由建筑成本的大幅上升所引起。20世纪90年代初出现的金融危机表明，政府必须减少过去的住房补助和住房补贴。 　　

   瑞典住房政策的实施有一个重要的手段，那就是国家政府介入住房建设的融资活动。政府为住房建设资本提供长期、低利率的贷款，这在普通的信贷市场是很难获得的。在瑞典，几乎所有住房在建造过程中都得到了政府的支持。自1975年以来，瑞典就一直实行一种普遍的住房利息补贴制度，这种补助主要向与住房建设与改造相关的利息支出给予补偿。这种制度一直延续到1992年。 　　

   自1993年以来，国家对住房建设与维护的支持采用了一种全新的方式。补贴体制被简化，长期补贴不复存在。对利息的补贴，则根据标准的资本利息成本，按照一定的比例提供。这一标准的数额与住房的规模联系在一起。1994-1995财政年度间，国家提供的住房利息补贴总额约为320亿瑞典克朗。 　　

   自1992年以来，新建住房和住房改造项目的资金完全来自资本市场。信贷通常是偿还期为40年或50年的长期贷款。支付一定的手续费之后，可获得国家为信用风险最高的贷款提供提供。约占担保基础的30％-40％。作为劳动力市场政策的一部分，瑞典从1995年春季起开始引入特别补贴，用于支持住房改造、扩建和提高住房总量。由于这些补贴主要用于一些主要的住房维护性活动，所以这项计划活跃了建筑行业。

文章来源：《中国建设报》