房地产是汇聚经济矛盾的火山口 4措施突破困局

来源：上海证券报

 

 

    在宏观经济的非均衡运行体系中，房地产业正是经济发展的一个小循环。在资金、劳动力和资源在各个行业循环的同时，宏观经济的非均衡运行的矛盾在房地产业强烈地“外在”表现出来。要想真正实现对房地产业的有效调控，促进房地产业的健康发展，首先需要对我国房地产业的发展及运行机制进行深入的研究，认识我国房地产市场发展的特殊机理和作用机制，进而才能制定出相应的调节措施。

 

    房价上升和供给结构性过剩是非均衡房地产业的典型特征

 

    近年来，我国房地产在迅速发展的同时，也一直表现出非均衡发展的特点，多次出现了房价上升和供给结构性过剩这一对互相矛盾的经济现象，体现了目前我国房地产市场的典型特征。

 

    首先，房地产业规模迅速扩大，市场供给量快速增长。目前，我国人均住房水平仍处于较低水平，在经济发展和城市化进程中，住房市场孕育着巨大的潜在市场需求。同时，90年代初以来房地产业一直被视为经济发展的支柱产业，而近年来房地产业的高利润率，进一步吸引了大批资金进入，使得房地产业的投资额迅速上升，房地产业规模迅速扩大。

 

    从房地产业的投资额来看，房地产开发投资作为固定资产投资的重要部分，自2000年初以来一直保持在30％以上的增长速度，成为我国固定资产投资增长的主要推动力量。在房地产业大量投资和资金的支持下，房地产业的开工面积和竣工面积一直都在快速增长。我们看到，尽管自2004年受宏观经济调控的影响，房地产业的增长有所放缓，但仍然保持了20％多的增长速度。

 

    其次，房价增幅持续高位徘徊，宏观调控成效不足。2003年房地产业出现过热，政府及时出台了多项房地产宏观调控措施，在一定程度上抑制了房价的迅速上升势头。但自去年底以来房价涨势依然不减，进一步偏离了市场均衡的合理水平，并与我国今年来消费市场物价水平如CPI的持续走低的趋势形成了鲜明的对照。

 

    从房地产业市场结构看，除了地区间差距外，在经济适用房、普通住房和高档住房市场之间也存在着显著的差异。从2005年7月至今，商品房市场保持了大约7％的增速，其中经济使用房增速较低，平均增长速度仅为3.4%。随着房地产价格尤其是高档住房价格的迅速上升，更是加剧了我国房地产业的市场结构性差异。

 

    第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地产业出现结构性过剩。尽管大量居民的住房条件仍然较差，潜在住房需求巨大，但有效需求仍然相对不足。房地产业供应的迅速增长和有效需求的不足，直接导致了房地产业的供求结构性过剩，大量商品房出现空置现象，且空置率居高不下。到2005年底，全国商品房空置面积达到了1.43亿平方米，与全年的竣工面积4.88亿平方米相比，空置率达到了29％的高位。我国的商品房高空置率和大量居民买不起房的现象并存，这表明房地产业存在严重的结构性过剩。

 

    第四，房价的“刚性”与租售比的高位偏离。在房地产市场中的供求结构性过剩中，价格难以通过自身的灵活调整来实现市场的均衡。在供给出现结构性过剩的情况下，房价的刚性是由我国房地产业的特殊国情决定的。土地作为房地产业的要素成本具有强烈的刚性特征，因为土地的稀缺性和政府统一所有的垄断性，使得房地产商和政府部门在土地资源的分配中会追求租金的最大化，从而将土地资源的要素刚性传递到房地产市场上，形成了房价的刚性。房地产商基于利润考虑，就必须将房价维持在一定水平上，导致经济中结构性过剩的非均衡状态得以持续。

 

    与此同时，销售市场和租赁市场之间失调现象突出。租售比的变动可以反应出房地产市场上投机因素的作用强弱，也是房地产均衡发展程度的一个度量标准。在西方发达国家中，租售比一般在1：100左右。而我国的租赁市场发展滞后、市场规模小及市场交易清淡，租售比远低于国际上房地产市场的一般标准，个别地区甚至达到1：300的比例，出现了租售比倒挂（月供大于月租金）的情形。这表明，房地产的非均衡程度在逐步加深，商品房市场发展日益挤压租赁市场的市场空间，也反映了房地产市场的投机性作用日益加强，房地产非均衡发展存在着泡沫化的倾向。

 

    深入认识我国房地产业的发展及走势，我们不能仅仅从房地产业“过热”的表面现象出发，而必须从房地产市场的运行方式和内在动力机制入手。房价的持续上升和市场的结构性过剩，只不过是房地产市场非均衡运行状态的外在表现。

 

    当前，导致房价持续高企和房地产市场结构性过剩的一个直接的成因和动力是来自于市场上的投机力量的作用。在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，甚至出现经济的“泡沫化”倾向。在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量。同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日趋严重。在我国的房地产市场上，从商品房销售面积和竣工面积的对比我们可以清楚地观察到投机力量的作用。

 

    从经济指标看，国际上房价收入比一般在1：3左右，不应超过5：1，否则房地产市场将得不到实际需求面的支撑。在我国的大多数城市房价收入比都已超过了这一通常标准。另外，从判断房地产投机程度的指标———租售比看，我国房地产市场的租售比远低于国际上的通行标准（1：100左右）。除了我国租赁市场的不发达原因之外，租售比的严重偏低表明，投机过度导致房价偏高，并推动了我国房地产市场的非均衡发展。

 

    那么，为什么如此强劲的投机力量会集中于房地产业而不是其他行业？因为,资本有天然的逐利本性，房地产业的投机力量的集聚有着更深层次的原因。

 

    首先，房地产业的高利润率与进入壁垒。我国正处在住房体制改革后的快速发展阶段，房地产业尤其是上游产业开发商相对市场化程度低，行业的利润率高，长期位居高利润率的行业。作为房地产业最重要的资源———土地，由政府土地出让制度来垄断性配置。在土地出让金居高不下的情况下，加上土地出让中各种政策性因素的影响，房地产业的进入壁垒其实是相当高的。而房地产开发企业具有垄断的力量，可以在市场中将高额的土地出让成本向交易市场转移。这种行业的高壁垒，使得高房价和行业高利润率得以长期维持。

 

    其次，投资冲动与投资机会缺乏，使房价持续上升的可能变成了现实。近年来，我国经济的有效需求不足，宏观经济中不少行业出现了供给的相对过剩，出现了物价水平的持续走低和通货紧缩的局面。长期以来我国资本市场不发达，尤其是在股票市场长期不景气的情况下，房地产业成为资本追逐的投资工具。由于房地产作为一种投资品，具有良好的财富保值和升值的能力，尤其在资金成本较低的时期，具有很高的投资回报率，导致大量资本涌入了房地产交易市场。

 

    再次，银行风险控制体系不健全，银行资金大量流入房地产业。银行贷款不仅通过按揭购房贷款等贷款形式迅速流入房地产业，而且也成为房地产开发公司广泛应用的财务杠杆工具。同时，由于房地产贷款是银行利润的重要来源之一，银行对房地产业的贷款增长，也成为房地产业过热的重要原因之一。高度集中的银行贷款带来了巨额不良资产的潜在风险，并埋下了金融危机的隐患。

 

    最后，以抑制房地产开发投资为主的宏观调控政策，强化了供给总量下降的预期，反而成为房价上升的“帮凶”。针对房地产贷款的政策调控，虽然导致了房地产投资增长率有所回落，但对2004年以来的房价持续上升也有突出的影响。