南京松绑公积金贷款引发争议

 来源： 中国房地产报 2008年03月03日15:55　

    南京市收紧不到一年的公积金贷款的口子重新被松开。

　　2月18日，南京住房公积金管理中心向各住房公积金贷款承办银行发去一纸通知，对自2007年1月起收紧的公积金贷款政策进行调整，进一步放宽了贷款资格的限制。

　　这份名为《关于调整住房公积金贷款有关政策操作的通知》（宁金管〔2008〕13号，以下简称《通知》）要求：将住房公积金贷款的最高额度从原先的每人15万元调高至20万元，夫妻双方最高可贷40万元；还贷系数由0.2调到0.45；与此同时，自2007年1月起实施的“万元楼盘及酒店式公寓限贷、二次公积金限贷”两项紧缩政策也宣布解禁。

　　这项政策一经发布便引发了热议。坊间有人士认为，公积金贷款刚收紧不到一年便被松绑，政策变化的节奏过快。另有人士质疑，在南京楼市陷入低迷的背景下，南京住房公积金管理中心此举有“托市”之嫌。

　　政府托市？

　　由于这一政策对市民购房和开发商带来直接利好，南京坊间对本政策表现出极大关心。在南京楼市持续降温的背景下，此时大幅度松绑公积金政策，被部分人士疑为政府部门“托市”的一个举措。

　　据南京网尚房地产公示数据统计，自2007年下半年以来，南京楼市成交量接连下滑，特别是到了2008年1、2月份，商品房的成交数字完全可以用‘惨淡’来形容，春节前一周的成交量仅为30套，甚至个别工作日出现了零成交。从数字来看，近期南京市民买房观望情绪浓厚。

　　南京市一位开发商表示：“公积金紧缩政策的瞬间解禁，政府或多或少有托市的想法，或者说政府起码给了购房者一个明确信号，表明如今可以充分地利用公积金贷款买房，从而打散目前南京楼市上空的观望气氛，让老百姓对楼市重拾信心。”

　　南京市民俞平就是一例。俞平告诉本报记者，他知道这一松绑政策后，第一反应就是可以买房子了。他和妻子都办理了南京市住房公积金，按照新的政策可以贷到40万元，比原来多贷款10万元，这样一来他就不用再办理商业贷款了。

　　“去年加息太频繁，商业贷款的利息加了好几个点，对我来说压力越来越大”。俞平说，他目前看中的房子位于江北，总房价要70多万元，首付四成，剩余的房款正好可以全部使用公积金贷款，利息比纯商业贷款能省下数万元。

　　南京住房公积金管理中心贷款管理处处长宋宁称，本次政策的大幅度放宽还基于贯彻十七大提出的“关注民生、落实住有所居”的要求，“南京公积金的缴存人绝大多数都是中低收入人群，从这个层面来讲，我们也有理由为我们购房者提供更多的支持”。

　　在南京网尚研究机构宏观研究部主任颜涛看来：“本次公积金政策调整的真正意义，在于向民众发出宏观调控地方政策阶段性见顶的信号，从而希望改变市场预期、达到重新启动楼市增长的目的。”

　　颜涛进一步解释说，完成换届的地方政府部门期望大力发展经济，同时又担心在全球经济衰退的背景下导致调控过度，因此也有理由根据市场对调控政策进行调整。

　　南京大学房地产市场研究中心主任葛扬则认为，调整公积金的政策对南京楼市的影响实则有限，“公积金政策主要目的是保障居民的首次购房，以及改善居住条件，同时限制投资性房产的购买，在房价和销量上也不会起到明显助推的作用。不会影响到南京楼市的长期需求”。

　　松绑偏急？

　　除了“政府托市”的质疑，还有一部分业内人士认为，本轮公积金贷款政策松绑明显偏急。

　　一位业内人士表示：“今年2月以来，南京楼市冷谈，公积金贷款额度同比急剧下降，面对当前放贷任务压力，公积金管理单位为自身的利益而进行政策调整才是直接原因。”

　　根据南京住房公积金管理中心提供的数据，截至2007年年底，南京共有16万户居民办理了公积金贷款。在2007年间，南京住房公积金的缴存量为50.76亿元，而用于老百姓购房的放贷量为45.81亿元，在完成既定计划的同时，也实现了公积金“归集量”大于“贷款量”的目标。

　　在2006年时，南京市住房公积金的“贷款量”大大超过了“归集量”，总共归集了42.18亿元，却贷出54.75亿元，虽然创下南京历年来发放量的最高纪录，却使得管理中心面临“无米下锅”的窘境，因此在2007年推出了一系列紧缩政策，如万元楼盘不放贷等措施。

　　颜涛表示，目前的情况仅仅是各板块涨幅趋缓，局部区域打折现象重现，实际上并未出现真正意义上的价格调整。因而过早调整公积金政策，只会导致楼市的快速泡沫化，促使每次调整后的房价上将更加疯狂。

　　南京房地产建设开发促进会秘书长张辉则持不同观点，他认为，南京市调整住房公积金贷款政策，是对近期南京调高高档房的标准政策的呼应。“也就是说，公积金贷款的额度要根据房价的水平进行调整，房价上涨，公积金贷款的额度也要相应的提高，否则公积金对于改善住房条件的作用很难发挥出来。”

　　颜涛和张辉的判断均来自对南京楼市当前房价状况的分析。据相关部门统计，自2006年、2007年以来，南京房价出现了快速的上涨，目前在南京主城区的均价基本上突破了8000元/平方米，而在明城墙以内地区的新盘价格，基本上接近15000元/平方米。

　　“特别需要注意的是，上海公积金政策最高标准可以贷到50万元，杭州是40万元，因此南京正向长三角其他重点城市看齐。”张辉说。