随着北京房地产近年来不断升温，继深圳万科在１９９４年第一个进入北京市场之后，广州珠江合生、富力、深圳金地、大连万达、湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业地产、天津顺池等国内地产知名企业相继杀进北京。对于外地开发商来说，北京的房地产市场是一试身手的好地方，也是一个掘金的好市场。这主要是北京房地产市场的利润比较大；北京市场庞大，市场需求比较多，对于企业的迅速成长提供了机会；北京市场的特殊性决定了一个开发企业一旦在北京做出了品牌，就会给在全国市场的开拓带来好的示范作用。
正是由于北京市场具有巨大的诱惑，外地军团纷纷进入北京。但是现实状况是，由于北京市场具有一定的特殊性，外地开发商往往要度过水土不服期，一段时间内遭遇发展瓶颈。
开发商进京发展遇难题
外地开发商进入北京市场曾经遭遇的主要瓶颈是什么呢？面对外地开发商纷纷进驻北京市场淘金，专家曾提醒，外地开发商进入北京市场要慎重考虑。因为北京市场具有一定的特殊性，形成了一定的进入瓶颈。
北京市场的特殊性主要体现在，这个拥有１０００多万常住人口和３００多万流动人口的大都市，确实给房地产业带来了巨大的商机。但是问题也比较多，外地的开发商进入北京并不是如人们想象的那样容易。专家认为，有２／３的外地开发商由于对本地政策了解不够、信息不灵通、对于南北市场的消费差异不了解，千辛万苦拿下来了项目，最终做下来却是事与愿违，苦不堪言。有的甚至套牢了大量的资金，撑的时间越长，成本风险越大。
专家分析，进入北京的外地开发商存在以下的几个主要的发展瓶颈。第一是北京的土地成本极高，北京的土地价格是惊人的。有资料显示，相同地段每平方米房价北京比上海高出要１０００元－２０００元。
另外，房地产主要是一个区域市场，房地产商最重要的是拥有政府资源，其中土地资源尤其如此，只要能拿到好地段、好价格，房地产项目肯定就赚钱。有业内人士透露，有的项目用地，本地开发商一天就可以谈下来，外地开发商三个月未必能够谈成。还有的外地开发商刚进入北京市场没有土地，只有去买二手地皮，这样拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出几千元。
２００２年７月，北京出台了《关于停止北京市经营性项目国有土地使用权协议出让的规定》（即３３号文件）。该文件规定，从２００２年７月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性项目开发用的，需进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖、挂牌等方式来进行公开交易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱操作的土地交易会减少，土地交易趋于透明，但是与此同时，却进一步抬高了土地成本。
广州富力集团以３２亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，虽然是拿到了地，却付出了昂贵的代价和成本。湖南电广传媒旗下的鸿坤地产，也通过招投标的方式获得了北京西红门地区经济适用房瑞海新城的开发权利，在该项目的招投标中一举胜出。虽然外地开发商通过招投标的方式最终拿到了北京的土地，但确实是付出了昂贵的土地成本。
外地开发商进入北京市场的第二个瓶颈是，北京的房地产开发企业非常多，增长速度过快，造成了市场竞争压力大。北京的房地产开发企业已经有４０００多家，并且这一数字还在快速增长。但是就土地来说，北京可供开发的土地是很有限的。
瓶颈之三是，高档商品房、高档写字楼的销售总体供大于求，增加了外地开发商在京获取高额利润的难度。
第四个瓶颈是，房地产开发商的利润空间逐渐缩小。有调查机构显示，房地产企业的开发亏损面越来越显现。这主要是由于房地产投资回收周期长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高，居民搬迁费用高，销售费用高，广告费占销售总费用的３％－８％，销售代理费占总销售总额的１．５％－３％；房地产开发企业大量涌进北京，导致企业之间的竞争加剧。
第五个瓶颈是，消费观念的差异。跨地域开发造成开发商在一定时间内水土不服。对于绝大多数的外地发展商而言，无论是从产品本身，还是从营销策划，都有北京发展商无法相媲美之处，但是令外地发展商不得不重视的是北京市场的消费环境。需要外地发展商解决的一个难题就是，如何融入北京的文化。外地的发展商都有这样一个共识，相对于广州、上海等地购房者的理性，北京购房者更多的是感性。
如何突破发展瓶颈
尽管外地军团进入北京所遭遇到的瓶颈问题比较多，但是随着时间的推移，现在正在渐渐克服在京发展的瓶颈问题。
首先，从２００２年７月开始，北京市在国有土地的开发上实行土地公开招标的方式，使外地开发商能够以公平的方式获得进入北京的通行证。在２００２年西红门地区的土地招投标中，参加竞标的项目有４个，其中３个都是外地开发商，最终中标的也是外地开发商湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业公司。虽然此次招投标取得的是经济适用房的开发，据搜房研究院的评估，鸿坤地产在经济适用房的开发上面每平方米要赔２００元，但是鸿坤地产还是要通过这样的方式进入北京市场，表现出了外地开发商决心不惜代价进入北京市场。不仅显示了鸿坤地产进入北京的决心也显示了企业的实力。后来的富丽城也是福建军团进入北京的一个招投标项目，招投标为外地开发商进入北京创造了更多的机会。
除了通过招投标的方式获得土地之外，外地开发商还通过“农村包围城市”的战略方式来获得土地。北京内城区寸土寸金，在内城区得到一块土地的开发是非常困难的，因此郊区的土地从开发量还是土地成本的优势都为外地开发商所看好。浙江的绿城集团多次在北京圈地未果后，终于在２００３年房山圈地百万平方米，迈开了进军北京的第一步；之后天津顺驰在昌平的百善镇的别墅项目在年内上马。通过这种方式，外地开发商渐渐地突破了在北京获得土地的市场瓶颈。
外地开发商进入北京还采用了全线铺开，先声夺人的方式来影响市场。房地产操作周期长，品牌形象是非常重要的，每个进入北京的开发商都要采取各种方式打好第一枪，鸿坤伟业进入市场就采用了北京市经济适用房最低价的策略，瑞海新城以２２８０元／平方米创北京市经济适用房最低价，被业内人士评论为“暴露出了北京经济适用房的价格底线”。而珠江合生旗下的珠江绿洲、罗马嘉园等项目，富力集团开发的富力城，也都在价格上采用低开高走的策略，在市场上掀起了不小的波澜，同时打出了自己的品牌。
另外，面对北京市场利润缩水的趋势，外地开发商也渐渐地采取了“微利”策略。２００１年，当珠江合生全面进入北京房地产市场以后，合生创展负责人曾说，相对于北京房地产市场，广州的竞争程度远远大于北京，利润越来越低，在广州市场相对饱和的情况下，珠江地产选择了北京，珠江地产进军北京，在房地产开发上讲求的是规模，每平方米赚５００元至６００元就满足了。
在北京的外地开发商为在北京站稳脚跟，还采用了联合作战的方式。例如地产湘军，由鸿坤伟业地产、新华联、广华轩为主要成员；福建军团，由世纪金源领兵；广东军团最大，有珠江合生、富力集团、星河湾、奥园、万科、金地、华侨城、中海８大品牌开发商。联合作战的方式使外地开发商在京的实力加强，品牌知名度更高。
