警惕房地产泡沫"堆积"金融风险

  房地产迅速升温

   近年来，原已不平静的房地产迅速升温，异常火热。在我国经济最活跃的浙江省就是一个明证。2002年，杭州市的房地产热可谓是高潮迭起：5月份的房交会、10月份的人居展，均出现蜂拥下单现象。人居展上市中心商品住宅均价每平方米直逼7000元，在钱塘江边距市中心5公里的"春江花月"楼盘期房，每平方米8000元高价仍被购房者排队抢购。据杭州市房管局最新统计，2002年全市商品房销售面积410.25万平方米，成交均价4148.93元/平方米，商品房预售面积254.99万平方米，均价为5133.53元/平方米。两者价格分别比2001年上涨12.03%和12.35%。今年新春第一个房地产交易会已在1月3日落下帷幕，令人意外的是50多家参展商几乎无房可卖，不得不把尚未开盘，甚至连图纸都还没有的"楼盘"展示。4天的会展成交房产仅624套，金额3.26亿元。近4年来，杭州的楼市直线上涨，涨幅在全国19个副省级以上城市中居前3位。杭州房价的疯涨，也触及到浙江省的另外一些城市。有资料表明，宁波市一些房产公司开盘前往往被预订一空，一时间出现了开盘无房源的怪现象。1月9日，宁波"兰亭绿源"楼盘上市，购房者在寒风中队伍排了200多米，为了不影响交通，房产商只好半夜三更开卖，不少人还是买不到房子。宁波这个楼盘属于市区5类地价，但房价仍要每平方米4000元左右。台州市的房地产开发如火如荼之时，房价也随之节节攀升，3年前台州市区商品房均价还在每平方米1500元以下，但3年后的今天每平方米的房价涨到3000元左右，整整翻了一番。

   如何正确看待当前的房地产业迅速升温？

   从总体上说，应当把房地产升温放到我国经济快速发展的大背景下来看。国际经济学家公认，中国目前正处于经济起飞阶段，经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展。因为房地产在整个国民经济中体系中属于基础性、先导性产业，其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。事实证明，我国1992年至1994年、1999年至2001年这两个时间段内，房地产业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1998年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长率1.5个百分点，1999年也在1　个百分点以上。在发达国家GDP比重中，房地产增加值都在10%左右，而我国2001年GDP比重中，房地产增加值仅为3%左右。因此只要国民经济持续、快速健康发展，房地产业必将进一步加快发展。

   房地产虚热易发生泡沫累聚

毋庸讳言，在迅速升温的房地产业中有一种值得关注的虚热现象，并正在累聚风险。这主要集中在以下五方面：一是房地产商出现外行搞房地产业、外来人搞房地产业、外来资金搞房地产业的"三外"现象。上市公司中转型搞房地产业的目前已经有300多家，且呈蔓延之势。二是商品房抢购者中有相当一部分投资者正在变成投机者。从杭州楼盘开卖看，一些个私老板往往一出手就是一个楼层全拿下。这些投机炒房者虽然被一些人看作是致富捷径，但也存在风险，抛不出去，就有可能成为"房东"。三是商品房空置总量和空置率高得惊人。据国家统计局统计显示，2002年上半年，房地产投资增幅达32.9%，远远高出销售增幅。到去年7月止，我国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米算，大约有1000万套商品房闲置，其中有一半是空关了一年，占压资金超过2500亿元。四是价格飞涨偏离价值规律。杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍卖到了如今的300万元一亩。五是房地产开发商自有资金严重不足。目前浙江大部分房地产开发商靠银行贷款圈地，自有资金不足，银行贷款占很大部分，有的高达70%，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。

   泡沫累聚当警惕金融风险

   中国的房地产业，总体上呈健康良性态势，但一些城市确也出现房地产泡沫。正如朱总理近期指出的，"要警惕中国房地产泡沫"。那么，如何看待泡沫呢？我认为既要正视泡沫，又要冷静分析泡沫，更要警惕金融风险。房地产业属于资本密集型行业，而任何资本密集型行业如果真的没有一点泡沫，既不现实，也不利于繁荣市场。对于房地产业来说，适度的泡沫如土地价格微幅上扬，商品房供给略大于市场需求，对于活跃经济、促进竞争，推动房地产业发展和国民经济发展是有利的。当然，泡沫过多，过于膨胀，则必定会造成虚假繁荣，适得其反。当务之急的是政府及金融企业，要加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，引导房地产市场稳健发展。既要积极支持好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险，尤其是金融企业要重在监测分析房地产市场动向，保持房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的适度增长，防止信贷过于集中于房地产业，对本地目前出现的房地产虚热，要适当降温。在具体操作上，提出七条建议：一是政府要严格控制房地产开发用地总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应量，有关部门应尽快完善建筑用地和房地产项目的立项、审批、监管、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以稳定地价、房价。这样开发商、投资者、消费者才会有投资的信心。二是对资本金达不到规定标准，行为不规范的房地产开发商，不得审批或贷款支持开发新项目。三是严格控制不具备房地产开发资格的企业开发房地产项目，严把楼市的建筑质量关。四是金融部门要尽快完善防范房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。五是要加强房地产市场的研究，防止市场上出现由结构性过剩引发的泡沫，严格控制豪宅审批和建设。六是加快推进商品房销售(预售)管理办法，遏制投机者狂炒楼花，使房地产业步入健康良性轨道。七是狠刹房地产业中不正之风，严厉查处房地产开发企业与农村集体经济组织非法圈占土地等违法违规行为。

文章来源：【摘自经济日报】